เจ้าของที่พักจำนวนมากมักสงสัยว่าทำไมที่พักของตนไม่ประสบความสำเร็จอย่างที่คาดหวัง ปัญหามักไม่ใช่สิ่งที่คุณคิด แม้ว่าทำเลและราคาจะสำคัญ แต่โฮสต์หลายคนกำลังทำข้อผิดพลาดเล็กๆ น้อยๆ ที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่ออัตราการจอง นี่คือข้อผิดพลาดทั่วไปของ Airbnb ที่ฉันสังเกตเห็น ซึ่งอาจทำให้คุณสูญเสียการจอง—และที่สำคัญกว่านั้น วิธีแก้ไขปัญหาเหล่านี้

1. รูปภาพไม่น่าประทับใจ

หนึ่งในข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือการใช้รูปถ่ายคุณภาพปานกลางในประกาศ ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงอย่างทุกวันนี้ ภาพถ่ายจากสมาร์ทโฟนที่ถ่ายในแสงที่ไม่ดีนั้นไม่เพียงพออีกต่อไป ผู้เข้าพักที่อาจจะมาใช้บริการมักตัดสินใจในเสี้ยววินาทีโดยอิงจากภาพขนาดย่อของคุณเป็นหลัก และหลายคนจะไม่อ่านคำอธิบายของคุณเลยหากรูปภาพไม่ดึงดูดความสนใจ

ฉันเคยเห็นที่พักที่มีพื้นที่ยอดเยี่ยมแต่รูปถ่ายแย่ว่างอยู่ ในขณะที่ที่พักธรรมดาๆ แต่มีรูปถ่ายที่สวยงามกลับมีคนจองอย่างสม่ำเสมอ การถ่ายภาพระดับมืออาชีพเป็นการลงทุนที่มักคุ้มค่าภายในการจองครั้งแรกๆ เมื่อฉันอัปเกรดการถ่ายภาพสำหรับที่พักในกรุงเทพฯ แห่งหนึ่งของฉัน การจองเพิ่มขึ้น 35% ภายในเดือนแรก—โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงอื่นๆ ในประกาศ

วิธีแก้ไข: จ้างช่างภาพมืออาชีพที่เชี่ยวชาญในการถ่ายภาพพื้นที่ภายใน หรืออย่างน้อย ปฏิบัติตามหลักการเหล่านี้: ถ่ายภาพในช่วงเวลากลางวัน เปิดม่านทั้งหมด เปิดไฟทั้งหมด จัดแต่งแต่ละห้องอย่างรอบคอบ ถ่ายภาพห้องจากหลายมุม และแก้ไขเพื่อให้มีความสว่างที่สม่ำเสมอโดยไม่บิดเบือนสีหรือพื้นที่

2. คำอธิบายที่คลุมเครือหรือไม่ถูกต้อง

คำอธิบายรายชื่อของคุณต้องครอบคลุม ถูกต้อง และน่าสนใจ โฮสต์หลายคนทำผิดพลาดด้วยการคลุมเครือเกินไป (“ทำเลดี”) หรือรวมข้อมูลที่ทำให้เข้าใจผิด ซึ่งนำไปสู่ความผิดหวังของผู้เข้าพักและรีวิวในแง่ลบ

ฉันเคยให้คำปรึกษากับโฮสต์คนหนึ่งที่อธิบายอพาร์ตเมนต์ของเขาว่ามี “วิวเมือง” เมื่อความจริงแล้วมันมีเพียงวิวบางส่วนของตึกข้างเคียงจากหน้าต่างบานเล็กๆ เพียงบานเดียว ผู้เข้าพักกล่าวถึงความแตกต่างนี้ซ้ำแล้วซ้ำเล่าในรีวิว ทำลายความน่าเชื่อถือของรายชื่อ ความซื่อสัตย์แท้จริงเป็นนโยบายที่ดีที่สุด—ตั้งความคาดหวังที่ถูกต้องในขณะที่เน้นข้อดีที่แท้จริง

วิธีแก้ไข: เดินสำรวจพื้นที่ของคุณราวกับว่าคุณกำลังเห็นมันเป็นครั้งแรกและจดรายละเอียดทุกอย่างที่ผู้เข้าพักอาจต้องการทราบ ระบุรายละเอียดตำแหน่งที่ตั้งอย่างเฉพาะเจาะจง (เวลาเดินจริงไปยังสถานที่ท่องเที่ยว ไม่ใช่แค่ “ใกล้”) อธิบายขนาดห้องและการจัดเตียงอย่างถูกต้อง และระบุข้อกังวลที่อาจเกิดขึ้น (เสียงจากถนน บันได ฯลฯ) อย่างตรงไปตรงมาพร้อมกรอบความคิดเชิงสร้างสรรค์ อัปเดตคำอธิบายของคุณตามฤดูกาลเพื่อสะท้อนการเปลี่ยนแปลงใดๆ กับทรัพย์สินหรือย่านของคุณ

3. กลยุทธ์การกำหนดราคาที่ไม่มีประสิทธิภาพ

โฮสต์หลายคนกำหนดราคาตามสิ่งที่พวกเขาต้องการได้รับแทนที่จะเป็นสิ่งที่ตลาดจะรับได้ คนอื่นๆ ทำผิดพลาดด้วยการตั้งราคาเดียวและไม่เคยปรับ ทำให้พลาดโอกาสในการเพิ่มรายได้ในช่วงที่มีความต้องการสูงหรือเพิ่มอัตราการเข้าพักในช่วงนอกฤดูกาล

ฉันเคยเห็นโฮสต์ทิ้งเงินหลายพันบาทไปกับการตั้งราคาต่ำเกินไปในช่วงเทศกาลหรือการประชุม ในขณะที่คนอื่นๆ ยังคงอัตราที่สูงเกินจริงในช่วงนอกฤดูกาล ส่งผลให้เกิดช่วงว่างที่ยาวนาน โฮสต์คนหนึ่งที่ฉันให้คำแนะนำสามารถเพิ่มรายได้ประจำปีได้ 22% เพียงแค่นำการปรับราคาตามฤดูกาลมาใช้—โดยไม่ต้องลงทุนในการปรับปรุงทรัพย์สินใดๆ

วิธีแก้ไข: วิจัยรายชื่อที่เปรียบเทียบได้ในพื้นที่ใกล้เคียงของคุณ (ไม่ใช่ทั่วทั้งเมือง) โดยสังเกตสิ่งอำนวยความสะดวก ระดับคุณภาพ และอัตราการเข้าพัก ใช้คำแนะนำราคาของ Airbnb เป็นจุดเริ่มต้นแต่ไม่ใช่เป็นกฎตายตัว นำราคาตามฤดูกาลมาใช้โดยอิงจากกิจกรรมท้องถิ่น รูปแบบการท่องเที่ยว และความต้องการในอดีต พิจารณาความแตกต่างระหว่างวันธรรมดากับวันหยุดสุดสัปดาห์ และส่วนลดสำหรับการจองในนาทีสุดท้ายเพื่อเติมเต็มช่องว่าง ที่สำคัญที่สุด ทบทวนและปรับกลยุทธ์การกำหนดราคาของคุณเป็นประจำตามรูปแบบการจองของคุณ

4. ละเลยพื้นฐานของความสบาย

น่าแปลกใจที่โฮสต์จำนวนมากลงทุนในองค์ประกอบการตกแต่งในขณะที่ละเลยความสบายขั้นพื้นฐานที่ส่งผลต่อความพึงพอใจของผู้เข้าพักมากที่สุด พื้นที่ที่มีสไตล์แต่มีที่นอนที่ไม่สบายหรือแรงดันน้ำไม่เพียงพอจะนำไปสู่รีวิวในแง่ลบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ฉันเคยพักที่ Airbnb ที่ออกแบบอย่างสวยงามด้วยการตกแต่งที่เหมาะกับ Instagram แต่หมอนบางมากจนฉันต้องพับครึ่งเพื่อให้ได้รับการรองรับที่คอ แม้จะมีความสวยงามทางสุนทรียภาพ แต่ปัญหาความสบายกลับเป็นประเด็นหลักในรีวิว เมื่อฉันให้คำปรึกษากับโฮสต์รายนี้ในภายหลัง เราได้มุ่งเน้นการอัปเกรดขั้นพื้นฐาน—ที่นอนคุณภาพดี หมอนที่ให้การรองรับ ผ้าม่านกันแสงที่มีประสิทธิภาพ และการปรับปรุงแรงดันน้ำ คะแนนรีวิวของพวกเขาเพิ่มจาก 4.2 เป็น 4.8 ดาวภายในสามเดือน

วิธีแก้ไข: ลงทุนก่อนในที่นอนคุณภาพสูง หมอนที่ดี (มีทั้งแบบแข็งและนุ่ม) การควบคุมอุณหภูมิที่เหมาะสม แรงดันน้ำที่เหมาะสม และ WiFi ที่ยอดเยี่ยม ทดสอบองค์ประกอบเหล่านี้ด้วยตัวเองโดยการพักคืนหนึ่งในที่พักของคุณเอง คุณจะรู้สึกสบายที่จะพักที่นั่นเป็นเวลาหลายวันหรือไม่? เมื่อพื้นฐานเหล่านี้มั่นคงแล้ว จึงมุ่งเน้นไปที่การเสริมความสวยงาม

5. การตอบสนองต่อคำถามและการจองที่ไม่ดี

ในยุคที่ต้องการความพึงพอใจทันที เวลาตอบสนองที่ช้าสามารถฆ่าศักยภาพการจองของคุณได้ โฮสต์หลายคนประเมินต่ำเกินไปว่านักเดินทางตัดสินใจเร็วแค่ไหน โดยเฉพาะสำหรับการเดินทางในนาทีสุดท้าย หากคุณใช้เวลาหลายชั่วโมงหรือหลายวันในการตอบคำถาม ผู้เข้าพักที่อาจจะมานั้นอาจจองกับโฮสต์ที่ตอบสนองมากกว่า

ข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องนี้ชัดเจน—โฮสต์ที่ตอบภายในหนึ่งชั่วโมงมีอัตราการจองสูงกว่าผู้ที่ใช้เวลานานกว่าอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อฉันเริ่มใช้การตอบกลับเบื้องต้นอัตโนมัติและมุ่งมั่นที่จะตอบกลับทุกข้อความภายใน 30 นาทีในระหว่างชั่วโมงทำงาน อัตราการแปลงจากการสอบถามเป็นการจองของฉันเพิ่มขึ้น 40%

วิธีแก้ไข: ตั้งค่าการแจ้งเตือนสำหรับข้อความและการสอบถามใหม่ สร้างเทมเพลตสำหรับคำถามทั่วไปเพื่อให้สามารถตอบสนองได้อย่างรวดเร็ว ใช้คุณสมบัติข้อความอัตโนมัติของ Airbnb สำหรับการตอบสนองเบื้องต้นทันทีในขณะที่คุณเตรียมการติดตามที่เป็นส่วนตัวมากขึ้น พิจารณาโฮสต์ร่วมหรือผู้ช่วยเสมือนจริงเพื่อครอบคลุมช่วงเวลาที่คุณไม่สามารถเข้าถึงได้หากการเป็นโฮสต์มากกว่าอาชีพเสริมทั่วไปสำหรับคุณ

6. ข้อกำหนดการเข้าพักขั้นต่ำที่เข้มงวดเกินไป

โฮสต์หลายคนกำหนดข้อกำหนดการเข้าพักขั้นต่ำตามอำเภอใจที่จำกัดกลุ่มการจองที่อาจเกิดขึ้น แม้ว่าการเข้าพักที่ยาวนานขึ้นจะลดต้นทุนการเปลี่ยนผู้เข้าพักและความถี่ในการทำความสะอาด แต่ขั้นต่ำที่เข้มงวดเกินไปอาจส่งผลให้เกิดช่วงว่างที่ยาวนาน โดยเฉพาะในสถานที่ท่องเที่ยวที่การเดินทางระยะสั้นเป็นเรื่องปกติ

ฉันได้ทดลองสิ่งนี้ในที่พักกรุงเทพฯ ของฉัน โดยลดขั้นต่ำ 3 คืนเป็น 2 คืนในวันธรรมดาในขณะที่ยังคงขั้นต่ำ 3 คืนสำหรับวันหยุดสุดสัปดาห์ ผลลัพธ์คือการเพิ่มอัตราการเข้าพักโดยรวม 25% โดยมีผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อต้นทุนการเปลี่ยนผู้เข้าพัก เนื่องจากการเข้าพักระยะสั้นมักเติมเต็มช่องว่างระหว่างการจองที่ยาวนานกว่า ซึ่งมิฉะนั้นจะยังคงว่างอยู่

วิธีแก้ไข: วิเคราะห์ตลาดของคุณ—นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มาเยี่ยมชมพื้นที่ของคุณสำหรับการพักผ่อนในวันหยุดสุดสัปดาห์ วันหยุดหนึ่งสัปดาห์ หรือการเดินทางเพื่อธุรกิจหรือไม่? ปรับข้อกำหนดการเข้าพักขั้นต่ำของคุณให้สอดคล้องกัน พิจารณาขั้นต่ำที่เปลี่ยนแปลงได้ซึ่งสั้นลงในช่วงนอกฤดูกาลและยาวนานขึ้นในช่วงที่มีความต้องการสูง คำนวณต้นทุนการเปลี่ยนผู้เข้าพักที่แท้จริงของคุณเพื่อกำหนดจุดคุ้มทุนของคุณสำหรับการเข้าพักที่สั้นลง

7. มาตรฐานความสะอาดที่ไม่เพียงพอ

ไม่มีอะไรที่สร้างรีวิวในแง่ลบได้เร็วกว่าปัญหาความสะอาด โฮสต์หลายคนไม่ตระหนักว่ามาตรฐานความสะอาดของ Airbnb ใกล้เคียงกับความคาดหวังของโรงแรมมากกว่าการทำความสะอาดบ้านทั่วไป พื้นผิวที่อาจดู “สะอาดพอ” ในบ้านของคุณเองอาจไม่เป็นที่ยอมรับสำหรับผู้เข้าพักที่จ่ายเงิน

ฉันเคยรับหน้าที่จัดการรายชื่อที่มีปัญหาด้วยรีวิวที่แย่มาก แม้ว่าเจ้าของจะยืนยันว่าทรัพย์สินได้รับการทำความสะอาด “เสมอ” การทำความสะอาดลึกอย่างมืออาชีพของเราเผยให้เห็นฝุ่นสะสมหลายเดือนใต้เฟอร์นิเจอร์ เชื้อราในมุมห้องน้ำ และคราบมันบนพื้นผิวห้องครัว หลังจากนำรายการตรวจสอบการทำความสะอาดที่ครอบคลุมและเปลี่ยนไปใช้ผู้ทำความสะอาดมืออาชีพ คะแนนความสะอาดของรายชื่อปรับปรุงจาก 3.9 เป็น 4.9 ภายในสองเดือน

วิธีแก้ไข: พัฒนารายการตรวจสอบการทำความสะอาดโดยละเอียดที่รวมถึงพื้นที่ที่มักถูกมองข้าม เช่น พัดลมเพดาน บัวเชิงผนัง ด้านในไมโครเวฟ ชั้นวางตู้เย็น ฝักบัว รีโมทคอนโทรล และสวิตช์ไฟ พิจารณาการทำความสะอาดระดับมืออาชีพระหว่างผู้เข้าพัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณไม่มีประสบการณ์กับโปรโตคอลการฆ่าเชื้อที่ทั่วถึง ทำความสะอาดเชิงลึกเป็นระยะสำหรับพรม เบาะ และที่นอน ตรวจสอบเชื้อราในห้องน้ำเป็นประจำ รวมถึงการสะสมของฝุ่นในพื้นที่ที่มองเห็นได้น้อยกว่า

8. ละเลยประสบการณ์การเช็คอิน

ความประทับใจแรกมีความสำคัญอย่างยิ่ง แต่โฮสต์หลายคนมองข้ามความสำคัญของกระบวนการเช็คอินที่ราบรื่น ผู้เข้าพักที่พยายามค้นหาทรัพย์สินของคุณ เข้าถึงกุญแจ หรือเข้าใจฟังก์ชันพื้นฐานของพื้นที่ของคุณจะเริ่มการเข้าพักด้วยความรู้สึกหงุดหงิดมากกว่าการต้อนรับ

ลูกค้ารายหนึ่งที่ฉันทำงานด้วยไม่เข้าใจว่าทำไมรีวิวเบื้องต้นของเขาจึงกล่าวถึงความยากลำบากในการเช็คอินอย่างสม่ำเสมอแม้จะให้ที่อยู่โดยละเอียด เมื่อฉันทดสอบกระบวนการเช็คอินของเขาด้วยตัวเอง ฉันพบว่าตึกของเขามีทางเข้าหลายทางด้วยที่อยู่เหมือนกัน และป้ายอาคารมีเพียงตัวอักษรภาษาไทย—ความท้าทายที่สำคัญสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ การสร้างคู่มือภาพด้วยรูปถ่ายของสถานที่สำคัญและจุดทางเข้าแก้ปัญหาได้ทันที

วิธีแก้ไข: สร้างคำแนะนำการเช็คอินที่ชัดเจน เป็นขั้นตอน พร้อมภาพถ่ายของภายนอก จุดทางเข้า และตู้เก็บกุญแจหรือจุดเข้าถึง ทดสอบทิศทางของคุณโดยให้เพื่อนที่ไม่คุ้นเคยกับทรัพย์สินของคุณปฏิบัติตามอย่างถูกต้อง พิจารณาเสนอการเช็คอินส่วนตัวสำหรับผู้เข้าพักครั้งแรกเมื่อเป็นไปได้ หรืออย่างน้อย พร้อมให้บริการทางโทรศัพท์ในช่วงเวลาเช็คอิน ติดตามหลังจากมาถึงในไม่ช้าเพื่อให้แน่ใจว่าผู้เข้าพักได้เข้าพักอย่างสบายและเข้าใจวิธีการใช้งานคุณสมบัติที่สำคั