Rất nhiều chủ nhà Airbnb gặp khó khăn trong việc hiểu tại sao listing của họ không đạt được kết quả như mong đợi. Thông thường, vấn đề không nằm ở những điều họ nghĩ—mà là những sai lầm tinh tế có thể ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ đặt phòng. Dưới đây là những lỗi phổ biến nhất mà tôi đã quan sát thấy trên Airbnb, lý do chúng khiến bạn mất khách, và quan trọng nhất là cách sửa chữa chúng.

1. Ảnh Không Thu Hút

Một trong những sai lầm phổ biến nhất là sử dụng ảnh kém chất lượng cho listing. Trong thị trường cạnh tranh ngày nay, những bức ảnh chụp vội bằng điện thoại với ánh sáng kém sẽ không đủ sức thuyết phục khách hàng. Hầu hết khách sẽ đưa ra quyết định ngay khi nhìn vào ảnh thumbnail—nếu ảnh không đủ ấn tượng, họ sẽ không thèm đọc mô tả của bạn.

Tôi đã thấy nhiều trường hợp nhà đẹp nhưng bị bỏ trống vì ảnh chụp quá tệ, trong khi có những căn phòng bình thường lại kín lịch đặt vì có hình ảnh chuyên nghiệp. Một lần, tôi đã cải thiện ảnh cho một listing tại Bangkok mà không thay đổi bất kỳ yếu tố nào khác, và số lượng đặt phòng đã tăng 35% chỉ trong tháng đầu tiên.

Cách khắc phục:

• Thuê nhiếp ảnh gia chuyên chụp nội thất.
• Nếu tự chụp, hãy đảm bảo chụp vào ban ngày, mở rèm để lấy sáng tự nhiên, bật tất cả đèn, sắp xếp phòng ngăn nắp, chụp từ nhiều góc độ và chỉnh sửa ánh sáng đồng đều mà không làm sai lệch màu sắc.

2. Mô Tả Không Chính Xác hoặc Mơ Hồ

Mô tả listing cần rõ ràng, hấp dẫn và trung thực. Nhiều chủ nhà mắc lỗi khi sử dụng những cụm từ chung chung như “vị trí tuyệt vời” mà không cung cấp thông tin cụ thể, hoặc thậm chí cung cấp thông tin sai lệch, dẫn đến khách thất vọng và đánh giá tiêu cực.

Tôi từng giúp một chủ nhà mô tả căn hộ của họ có “tầm nhìn ra thành phố”, nhưng thực tế chỉ là một cửa sổ nhỏ nhìn ra tòa nhà bên cạnh. Nhiều khách đã phàn nàn về điều này trong phần đánh giá, làm mất đi sự tin cậy của listing.

Cách khắc phục:

• Hãy tưởng tượng mình là khách lần đầu đến và mô tả đầy đủ những gì họ cần biết.
• Ghi rõ chi tiết vị trí (mất bao lâu để đi đến điểm du lịch, không chỉ nói “gần”).
• Cung cấp thông tin chính xác về kích thước phòng, số lượng giường.
• Nếu có yếu tố tiềm ẩn như tiếng ồn từ đường phố hay cầu thang dốc, hãy đề cập một cách tích cực nhưng trung thực.
• Cập nhật mô tả theo mùa hoặc khi có thay đổi trong khu vực.

3. Chiến Lược Giá Không Hiệu Quả

Nhiều chủ nhà đặt giá dựa trên số tiền họ muốn kiếm thay vì giá thị trường. Một số không bao giờ điều chỉnh giá, dẫn đến mất doanh thu vào mùa cao điểm hoặc bị ế phòng vào mùa thấp điểm.

Tôi đã thấy chủ nhà bỏ lỡ hàng ngàn đô la vì giữ nguyên mức giá thấp trong suốt mùa lễ hội, trong khi những người khác để giá quá cao vào mùa thấp điểm và không có khách. Một chủ nhà tôi tư vấn chỉ cần điều chỉnh giá theo mùa đã tăng doanh thu lên 22% mà không cần thay đổi gì khác trong căn hộ.

Cách khắc phục:

• Nghiên cứu giá của các listing tương tự trong khu vực của bạn, không chỉ trong thành phố mà trong cùng khu vực lân cận.
• Sử dụng gợi ý giá của Airbnb nhưng không dựa hoàn toàn vào đó.
• Điều chỉnh giá theo mùa, sự kiện địa phương, nhu cầu du lịch.
• Xem xét giá khác nhau giữa ngày trong tuần và cuối tuần.
• Áp dụng giảm giá phút chót để lấp chỗ trống.

4. Bỏ Qua Các Tiện Nghi Cơ Bản

Nhiều chủ nhà đầu tư vào trang trí nhưng lại bỏ qua các yếu tố quan trọng nhất để tạo sự thoải mái cho khách. Một căn phòng đẹp không có nghĩa là một căn phòng dễ chịu nếu nệm cứng, gối kém chất lượng hoặc nước yếu.

Tôi từng ở một Airbnb có thiết kế rất đẹp nhưng gối quá mỏng, đến mức tôi phải gập đôi lại để ngủ thoải mái. Không ngạc nhiên khi phần đánh giá của căn hộ đó toàn những lời phàn nàn về sự thoải mái. Sau khi chủ nhà cải thiện nệm, gối và lắp rèm che nắng tốt hơn, điểm đánh giá tăng từ 4.2 lên 4.8 chỉ trong 3 tháng.

Cách khắc phục:

• Đầu tư vào nệm chất lượng cao.
• Cung cấp gối cứng và mềm để khách lựa chọn.
• Kiểm tra áp lực nước, đặc biệt là vòi sen.
• Đảm bảo máy lạnh và lò sưởi hoạt động tốt.
• Kiểm tra WiFi nhanh và ổn định.
• Hãy tự ở thử trong phòng vài đêm để trải nghiệm như một khách thực sự.

5. Phản Hồi Chậm Chạp Đối Với Tin Nhắn và Đặt Phòng

Trong thời đại dịch vụ nhanh chóng, việc phản hồi chậm có thể khiến bạn mất khách. Nhiều khách đặt phòng vào phút chót, và nếu họ không nhận được phản hồi kịp thời, họ sẽ đặt phòng ở nơi khác.

Dữ liệu cho thấy những host phản hồi trong vòng 1 giờ có tỷ lệ đặt phòng cao hơn đáng kể. Khi tôi áp dụng tin nhắn tự động để phản hồi ngay lập tức và đảm bảo trả lời trong vòng 30 phút vào ban ngày, tỷ lệ chuyển đổi đặt phòng tăng 40%.

Cách khắc phục:

• Bật thông báo tin nhắn trên điện thoại.
• Sử dụng mẫu tin nhắn tự động để phản hồi ngay lập tức, sau đó gửi tin nhắn cá nhân sau.
• Nếu bạn bận rộn, hãy thuê co-host hoặc trợ lý ảo để hỗ trợ phản hồi nhanh chóng.

6. Đặt Yêu Cầu Tối Thiểu Quá Cao

Nhiều chủ nhà yêu cầu số đêm tối thiểu quá cao, khiến họ bỏ lỡ cơ hội đặt phòng, đặc biệt là với khách đi công tác hoặc khách du lịch ngắn ngày.

Tôi đã thử nghiệm bằng cách giảm số đêm tối thiểu từ 3 đêm xuống 2 đêm vào các ngày trong tuần, nhưng giữ nguyên yêu cầu 3 đêm vào cuối tuần. Kết quả là tỷ lệ đặt phòng tăng 25% mà chi phí dọn dẹp không tăng đáng kể.

Cách khắc phục:

• Phân tích xu hướng du lịch tại khu vực của bạn—khách thường đi ngắn ngày hay dài ngày?
• Điều chỉnh yêu cầu số đêm tối thiểu dựa theo mùa.
• Tính toán chi phí dọn dẹp và xác định điểm hòa vốn để quyết định số đêm tối thiểu hợp lý.

7. Không Chú Ý Đến Đối Thủ Cạnh Tranh

Nhiều host không dành thời gian để nghiên cứu những listing khác trong khu vực của họ, khiến họ bỏ lỡ cơ hội cải thiện. Tôi luôn dành thời gian ở thử tại các listing của đối thủ để trải nghiệm dịch vụ của họ và tìm ra những điểm mình có thể cải thiện.

Cách khắc phục:

• Thường xuyên kiểm tra giá cả, tiện nghi, đánh giá của các listing tương tự.
• Ở thử tại một số Airbnb đối thủ để xem họ có gì hơn mình.
• Tham gia cộng đồng host địa phương để cập nhật xu hướng và thay đổi trong ngành.

Lời Kết

Thành công trên Airbnb không chỉ đến từ việc có một không gian đẹp mà còn phụ thuộc vào sự tối ưu liên tục. Nếu bạn sửa chữa chỉ một vài sai lầm trong danh sách này, bạn có thể thấy sự cải thiện đáng kể trong tỷ lệ đặt phòng và doanh thu.

Bạn đã mắc phải sai lầm nào trong số này chưa? Chia sẻ kinh nghiệm của bạn dưới phần bình luận nhé!